경매초보탈출
A.부동산경매에 입문
B.경매투자 전략 및 주의사항
C.물권과 채권의 개념
D.배당
E.경매절차① 신청
F.경매절차② 조사·분석
- 입찰공고
  - 경매정보의 검색
  - 법원서류 분석
  - 현장답사
  - 권리분석
G.경매절차③ 입찰
H.경매절차④ 낙찰
I.경매절차⑤ 완납
J.경매절차⑥부동산인수 후

 

 

입찰공고

입찰공고

경매법원은 입찰일로부터 14일전에 일간지에 경매물건에 대한 공고를 낸다. 그러나 일간지에 개제되는 공고내용은 채권자 및 채무자, 사건번호, 물건에 대한 면적, 최저입찰가만 나오므로 자세한 내용을 알 수가 없다. 또한 각 일간지에 흩어져 공고되므로 정보를 얻기가 쉽지 않다.


사건
번호




입  찰  물  건

최저입찰
가격
(단위:원)


비 고

소 재 지

용 도

면 적

99타경
66657

 

서초구 잠원동 70외 1필지
신반포아파트 203 8층 806호

아파트

105.89㎡

208,000,000

대지건물
일괄입찰

99타경
58274

 

강남구 대치동 947
대치현대아파트 107동
10층 10002호

아파트

85.00㎡
(34평)

290,000,000

보증금
2할
대지권
미등기

99타경
51204

 

중구 회현동 1가 147-23
회현 2시범아프트 1층 134호

아파트

38.34㎡

42,000,000

대지권
없음
 



입찰기일과 낙찰기일

입찰기일은 경매 개시일을 말한다. 따라서 해당 경매 부동산에 입찰하고자 하는 사람이나 이해관계인은 반드시 이 시간 내에 해당 법정에 출석 해야한다.

낙찰기일은 낙찰허부에 대한 법원의 결정 선고날로서, 이해관계인은 이날 출석해 진술해야 한다.



사건번호와 물건번호

사건번호는 경매 물건의 고유번호로, 이 번호를 모르면 입찰을 할 수 없다.

물건번호는 입찰에 부쳐지는 경우 특정한 물건을 지정하기 위한 것으로 입찰 사건 목록 또는 입찰 공고에 물건번호가 기재되어 있는 경우에 사건번호와 함께 기재하여야 한다.

신문 공고의 서식에서 먼저 확인할 수 있는 사건번호는 보통 연도+사건부호+일련번호+검색번호로 이루어져 있다.

예컨대 98타경12345 는 1998년에 발생한 경매 사건으로서 일련번호 혹은 접수번호가 12345라는 것을 나타낸다. 숫자들의 사이에 위치한 타경은 사건부호로서 경매 사건을 지칭한다.



물건번호는 한 사건에서 2개 이상의 물건을 개별적으로 입찰에 부치는 경우 각 물건을 표시하는 번호이다. 입찰 사건 목록 또는 입찰 공고에 물건번호가 기재되어 있을 경우 입찰표에 사건번호 외에 응찰하고자 하는 물건번호도 반드시 기재하여야 한다.



소재지

경매 물건의 주소로 번지수가 여러 개일 경우 공동주택은 대표되는 지번을 써서 지번 외 0필 이라고 기재하고 단독주택은 모두 기재한다.

또 일괄입찰일 경우에는 지번을 모두 기재하고, 지목이 다르면 구분해서 기재한다.

소재지란을 읽을 때 시, 도명이 생략된 것은 서울에 위치한 부동산이고 번지수는 지적법상의 지번 표시방법에 따라 123-4와 같이 표기된다. 용 도란에는 부동산의 종별이 기재되며 공동주택의 경우에는 보통 하나의 번지만 기재된다.

입찰에 부쳐진 부동산이 여러 층이면 그 층수도 함께 기재되며, 미등기부분에 대해서도 함께 표시되어 있다.

보통 용도와 함께 기재되는 면적의 단위는 미터법에 따라 ㎡를 사용한 다.

이것을 평으로 환산할 경우 신문 공고에 나와 있는 면적에 0.3025를 곱하거나 3.3058로 나누면 일반적으로 사용하는 평수가 된다


최저 입찰가격

해당 물건의 최저 기준이 되는 입찰가격으로서 낙찰가는 반드시 최저 입찰가 이상이어야 한다.

최저 입찰 가격은 1회 유찰시마다20∼30%씩 떨어진다



비고

이밖에 신문 공고에는 농지의 농지취득자격증명, 일괄입찰, 도시계획 저촉 여부, 공유지분, 법정지상권 설립 여부, 특별매각 조건, 대지권 유무 등이 기재된다.

비고란을 통해 일차적으로 응찰 가능한 물건인지를 알 수 있기 때문에 이 정보도 소홀히 해서는 안된다.

부동산 거래는 항상 법률적인 위험이 내포되어 있으므로 비고란은 입찰 대상물건의 예외적인 사항이 기재되며, 따라서 이 점도 간과해서는 안될 부분이다.

그것은 비고의 내용을 통해 물건이 발생하게 된 원인이나 물건을 매수했을 때 초래될 결과 등을 미리 예상할 수 있기 때문이다.



비고란에 기재된 내용 중 유의해야 할 내용은 다음과 같다.



* 대지·건물 일괄입찰

대지와 건물을 함께 평가하여 입찰한다는 의미이다.



* 미등기 포함

해당 부동산의 소유권 보존등기 이후에 지어진 건물이 있다는 의미이다.

미등기된 부분은 부동산 경매 입찰 목록 및 감정평가서의 포함 여부에 따라 소유가 결정된다.



* 대지권 미등기·대지권 없음

대지권 미등기인 경우 부동산 경매 입찰목록 및 감정평가서의 포함 여부에 따라 소유가 결정되며, 소유가 인정될 경우 대지권 등기 비용은 낙찰자가 부담해야 한다.

대지권 없음은 대지권이 입찰 대상에서 제외된다는 뜻으로 공동주택의 경우에 이런 사례가 발생하는 경우가 있다.



* 농지취득자격증명 필요

지목이 전·답인 경우 농지취득자격증명이 필요한 경우에 기재된다.

입찰에 참여를 원하는 사람은 해당 관청에서 증명서를 발급받아 낙찰기 일까지 해당 법원 경매계에 제출해야 한다.



* 현황 - 대지, 잡종지, 공장용지

공부상으로 지목이 전·답·대지·임야이나 실제로는 다른 용도로 사용되고 있다는 것을 의미한다.



* 입찰 대상 아닌 제시외 건물 소재함

지목은 대지. 임야지만 낙찰을 받아도 소유권을 취득할 수 없는 건물이 있는 경우 기재된다.



* 특별매각 조건 있음

낙찰자가 인수해야 할 권리가 존재하거나, 재경매가 아닌 경우인데도 입찰보증금을 2할로 할 경우를 의미한다.



 

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