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매도인이 중도금과 잔금수령을 기피할 경우
계약이 진행되는 중에 본인은 꼭 그 집에 입주하고 싶고, 계약대로 이행하고 싶은데 매도인이 고의로 매매계약을 해제하기 위해 중도금 및 잔금수령을 기피하는 경우가 있다. 이럴 때는 변제공탁제도를 이용하면 계약내용대로 부동산을 취득할 수 있다.
‘변제공탁’은 채권자(여기서는 매도자)가 변제를 받지 아니하거나 받을 수 없을 때, 또는 변제자(여기서는 매수자)의 과실없이 채권자를 알 수 없는 경우에 변제의 목적물을 공탁소에 임치하여 채무를 면하는 제도이다. (민법 제487조)공탁신청은 채무이행지(변제하기로 한 장소)를 관할하는 지방법원내의 공탁소에 비치된 2통의 공탁서를 작성해 공탁통지서와 자격증명서면, 피공탁자의 주소를 소명하는 서면(피공탁자의 현주민등록등·초본) 등을 첨부해 제출하면 된다.
공탁통지서는 공탁소에 마련된 소정의 양식에 따라 공탁자가 지체없이 채권자에게 공탁사실을 알리기 위해 발송하는 것으로 공탁 통지서와 우표를 붙인 봉투(발신인란에는 공탁자의 성명과 주소를, 수신인란에는 피공탁자의 성명과 주소를 기재한다)를 피공탁자의 수만큼 제출하면 된다.
공탁수수료는 공탁할 대금과 법정이자(연 5%)를 납무하면 된다. 이것으로 매수자의 매도인에 대한 매매대금지급의무는 이행된 것이 된다.
만약 잔금을 공탁하였는데도 매도인이 부동산의 소유권을 이전해주지 않는 경우에는 매도인을 상대로 소유권 이전등기 청구소송을 제기해야 한다. 이 경우 매도인이 부동산을 다른 사람에게 처분할 염려가 있으므로 미리 법원으로부터 처분금지가처분을 받아놓는 것이 유리하다.
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