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안 팔리는 부동산 처분법
‘안 팔리는 부동산을 빨리 처분할 수 없을까?’, ‘세금도 적게 물고 자산가치도 2배 이상 증식할 수 있는 좋은 개발 아이템은 없을까?’‘내가 없어도 오랫동안 건물을 잘 관리해줄 사람은 없을까?’‘
효율적으로 부동산을 관리하는 방법은 없을까?’
‘부동산을 담보로 은행융자를 받고 싶은데, 방법이 없을까?’이런 고민에 빠져 있는 사람은 ‘부동산신탁회사’의 문을 두드리면 그 해답을 찾을 수 있다. 부동산신탁회사는 부동산 개발·관리·처분은 물론 금융기관에 부동산을 담보로 대출을 받을 수 있도록 알선하는 업무까지 총괄하고 있다. 곧, 부동산에 관한 한 종합병원이라고 할 수 있는 곳이다.
현재 국내에서 부동산신탁업무를 취급하고 있는 회사에는 한국감정원이 출자한 한국부동산신탁과 성업공사가 출자한 대한부동산신탁, 주택은행이 투자한 주은부동산신탁, 토지공사가 출자한 한국토지신탁, 생보부동산신탁 등이 있다.
부동산신탁 업무에는 4가지 종류가 있다.
첫째, 토지에 건축물을 신축하거나 택지조성사업을 시행한 후 이를 분양하거나 임대하여 그 수익을 위탁자에게 되돌려주는 토지(개발)신탁이 있다.
토지(개발)신탁은 부동산을 개발하고 싶어도 건설과 개발에 경험이 없거나 자금이 부족해 활용하지 못하고 있는 사람, 유휴지를 개발하여 불량주택을 개량하고 싶은데 개발 절차와 방법을 모르는 사람에게 효과적이다. 토지(개발)신탁을 하게 되면 건축비도 신탁회사가 조달하므로 지주는 큰돈을 들이지 않아도 된다.
토지(개발)신탁에는 임대형 토지(개발)신탁과 분양형 토지(개발)신탁이 있는데, 건물 신축 후 신탁회사가 임대와 분양까지 책임진다. 신탁기간은 임대형의 경우 건축물 또는 개발택지 임대 후 5년 이상 30년 이내, 분양형은 분양 종료시로 하되 5년을 초과할 수 없다.
임대형 토지신탁 수수료는 공사기간과 임대기간, 두 번에 걸쳐 납부한다. 공사가 마무리되었을 때 건설비의 100분의 5를 수수료로 내고, 임대관리중에는 1년마다 연간 임대료 수입의 100분의 10을 수수료로 납부한다.
분양형 토지신탁 수수료도 공사기간과 분양기간 두 번에 걸쳐 지불한다. 준공 때 건설비의 100분의 5 이내를 수수료로 내고, 분양기간중에는 분양이 완료되는 시점에서 처분가격의 100분의 5 이내를 수수료로 납부한다.
최근에는 수수료가 자율화돼 사업규모나 사업난이도에 따라 종전 기준에서 자유롭게 수수료율을 상호 조절할 수 있다.
둘째, 소유자를 대신하여 임대차관리, 시설의 유지관리, 소유권의 법률·세무관리, 수익금의 관리 등 일체의 관리를 신탁회사가 대신 해주는 ‘관리신탁제도’가 있다.
관리신탁은 오랫동안 해외로 나갈 경우 부동산을 맡아서 관리해줄 사람이 없거나 빌딩이나 건물관리를 경제적·법률적·기술적 측면에서 합리적인 관리를 통해 최대수익을 보장받기를 원하는 사람에게 효과적이다.
관리신탁의 종류에는 부동산을 종합적으로 관리하는 ‘갑종 관리신탁’과 소유권만을 관리하는 ‘을종 관리신탁’이 있다.
갑종 관리신탁은 오피스텔·상가·호텔 등의 종합적 관리에 유용하고, 을종 관리신탁은 해외 체류자의 재산보호에 이용하면 좋다. 관리신탁 계약기간은 1년 이상 30년 이내이다. 수수료는 갑종 관리신탁의 경우 재산가격의 0.3~1%, 을종 관리신탁은 0.1~0.3%다.
셋째, 처분방법이나 절차에 어려움이 있는 부동산, 대형부동산으로 매수자가 제한되어 있거나 소유권 관리에 안정성과 신뢰성이 요구되는 부동산을 신탁회사가 공신력을 바탕으로 효율적으로 처분하는 처분신탁제도가 있다.
위탁자가 신탁회사에 처분신탁을 의뢰하면 신탁회사는 부동산 소유권을 신탁회사 명의로 이전, 신탁회사 명의로 처분하고 처분대금을 의뢰자에게 지급한다. 처분신탁도 양도소득세 과표를 공시지가로 산정하므로 일반 양도에 비해 불리한 점은 없다.
처분신탁의 계약기간은 신탁재산처분까지가 원칙이고, 5년을 초과할 수 없다. 수수료는 처분가격에 따라 다른데 연 0.4~1.6% 수준이다.
넷째, 은행담보제도와 비슷한 담보신탁이 있다. 담보신탁은 부동산을 담보로 은행에서 돈을 빌리는 경우 부동산신탁회사에 담보신탁을 의뢰하면 신탁회사에서 부동산 감정평가 범위내에서 수익권 증서를 의뢰자에게 발급하고, 의뢰자는 수익권 증서를 금융기관에 제시해 쉽게 대출받을 수 있다. 이때 금융기관에서 대출받은 돈을 갚지 못할 경우 신탁회사에서 부동산을 처분하고 대금을 정산해 금융기관에 변제한다.
담보신탁의 수수료는 1만분의 55이다. 만약 돈을 갚지 못하면 신탁회사가 부동산을 처분하게 되는데, 이때도 처분가격에 따라 수수료가 붙는다.
부동산회사에 신탁시 위탁자가
내는 세금
구 분 |
내 용 |
세 목 |
신탁계약시 |
신탁동기
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등록세 및 교육세 비과세 신탁동기
2,400원 부담 |
신탁기간중 |
결산에 따라 발행된 수익
수익권 양도시 |
소득세(법인세)
증여세 또는 양도소득세 |
신탁종료시 |
소유권 이전시
수탁자위탁자
수탁자제3자 |
비과세
증여세 |
신탁종료시 |
신탁재산 처분시 |
양도소득(공시지가 기준) |
기타 |
부동산을 보유함에 따른 당해 재산세, 종합토지세,
토지초과이득세,
개발부담금 등은 위탁자가 부담 |
*신탁을 통해 건물을 신축하는 경우 건물의 취득세, 등록세 신탁회사가 납부
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