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미분양 아파트 선택법
‘싼 게 비지떡’이라고 미분양아파트 중에는 교통여건이나 입지여건 등이 현저하게 떨어져 미분양될 만한 사유가 충분한 아파트도 많다. 따라서 견본주택이나 광고만 믿지 말고, 공사현장에 가서 실제 주변환경과 교통여건을 잘 살펴볼 필요가 있다.
특히 ‘어디에서 몇 분’이라는 교통여건은 과장광고가 많다. 실제 승용차나 대중교통편을 이용했을 때 출퇴근거리가 어느 정도 되는지, 대중교통편 이용이 얼마나 편리한지, 주변에 상가는 얼마나 있는지 빠짐없이 확인해야 한다.
첫째, 단지규모가 1,000세대 이상 되어야 한다.
수도권에는 아파트 한두 동만 달랑 들어서는 곳이 많다. 그러나 단지규모가 너무 작으면 단지내 상가, 학교 등 생활편익시설 등이 별로 없어 생활하기 불편하다. 단지내 상가 등 주변에 근린생활시설이 들어서려면 단지규모가 최소한 1,000세대가 넘어야 하고, 초등학교가 들어서려면 3,000가구 이상이어야 한다. 단지규모가 클수록 미분양 물량이 많지만 입주시기가 되면 생활편익시설들이 골고루 들어서기 때문에 큰 단지일수록 주거가치와 투자가치가 높다.
둘째, 남아 있는 동·호수와 잔여세대수를 살펴보아야 한다.
미분양아파트는 추첨을 하지 않기 때문에 동·호수를 계약자가 선택할 수 있어 좋은 층이나 방향을 선택할 수 있다. 그러나 인근 아파트와 달리 잔여세대수가 너무 많이 남은 곳은 반드시 미분양될 만한 약점이 있게 마련이므로 주의를 더 기울여야 한다.
셋째, 융자 조건에 주의해야 한다.
전용면적 18평 이하 아파트에는 1400만원의 국민주택기금 융자 이외에 건설업체가 알선한 제2금융권 은행 융자나 보험사 융자가 가구당 보통 2000만~3000만원에서 최고 5000만원까지 끼여 있다. 그러나 이자율이 높고, 상환기간이 3~5년 정도로 짧으므로 이자율과 상환기간을 따져 본인의 자금능력과 맞는지, 또 보험회사 대출인 경우 특정 보험상품에 가입한 사람만 되는 것인지 꼼꼼히 따져본 후 구입을 결정해야 한다.
이런 몇 가지 주의사항만 따른다면 수도권 미분양아파트는 가장 손쉽고 경제적인 내 집 마련 방법이다. 미분양아파트는 기존 아파트를 사는 것과 똑같기 때문에 청약 관련 통장이 없어도 되고, 과거에 새 아파트를 분양받은 사실이 있어도 재당첨 금지에 해당되지 않는다. 물론 채권입찰도 없고 우선청약배수내 경쟁도 없다.
한 가지 주의할 점은 국민주택기금 융자를 받는 전용면적 18평 이하 아파트는 다른 신규아파트와 마찬가지로 입주 후 2년 동안 전매가 금지된다는 점이다. 그러나 입주 후 전세는 언제든지 놓을 수 있어 중도금·잔금 등 자금회전에는 큰 문제가 없다.
현재 서울지역 아파트 전세금이 평당 200만~300만원선이다. 20여 평 아파트 전셋값이 4000만~6000만원선이다. 이 정도 자금이면 큰 부담없이 수도권 미분양아파트로 10평 정도 평수를 넓혀 내 집 마련의 꿈을 이룰 수 있다.
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