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피해야 할 전ㆍ월세 5가지 유형
전세계약을 체결한 후 확정일자를 받는다고 해도 선순위 채권자가 있으면 경매처분이 되었을 때 전세금 전액을 돌려받지 못하는 경우가 허다하다. 따라서 애초에 전·월셋집을 구할 때 문제가 있는 집은 피하는 것이 상책이다.
우선 임차계약을 체결하기 전에 해당 주택 및 토지 등기부등본을 통해 권리관계를 확인해야 한다. 등기부등본은 해당 부동산의 신분확인증과 같은 것이다.
등기부에는 표제부와 갑구·을구로 구성되어 있다.
표제부에는 해당 부동산의 위치, 사용목적, 면적, 구조, 부동산의 변동사항 등이 기재되어 있다. 표제부에서는 임차하려는 주택이 등기부등본상의 내용과 일치하는지 확인할 수 있다.
갑구에는 소유권 보존등기, 소유권 이전등기, 가등기, 가처분, 압류, 경매신청, 파산, 가압류, 예고등기 따위나 각 권리의 변경등기, 말소 및 회복등기 따위가 기재된다. 갑구에서는 주택 소유자에 대한 확인과 권리관계를 확인할 수 있다.
을구에는 지상권, 지역권, 전세권, 저당권, 근저당권, 임차권 설정 등과 각 권리의 변동사항 등이 기재된다. 을구에서는 소유권 이외의 권리관계를 확인할 수 있다.
임차하는 집은 소유권 이외에 아무것도 등기부에 등재된 사실이 없는 집이 가장 안전하다. 또 권리변동사항이 등재되어 있어 말소등기가 되어 있다면 이미 법적 효력이 없기 때문에 그런 집은 문제가 안 되지만, 다음과 같은 내용이 등기부에 기재된 집은 피해야 한다.
가등기는 본등기에 우선하므로 소유권 주장이 어렵다
가등기는 부동산 매매계약을 체결하고 장래에 소유권 이전 본등기를 할 때까지 안전하고 확실하게 소유권을 보호하기 위한 소유권 이전청구 보존 가등기와 돈을 빌려쓴 사람이 돈을 빌려준 사람에게 나중에 채권변제를 못할 경우 저당권 대신 가등기를 해주는 ‘담보 가등기’가 있다.
가등기는 언제든지 본등기를 할 수 있고, 가등기권자에게 소유권이 이전된다. 따라서 등기부상 소유권자와 전세계약을 했더라도 나중에 가등권자가 본등기를 하게 되면, 가등기가 된 후 입주한 세입자는 집을 비워주고 전세보증금도 이전 집주인에게만 청구할 수 있다.
가처분등기가 된 집은 분쟁중인 주택이라는 뜻이다
법원에서 소송중일 때는 소유권을 주장하는 사람이 등기부상 소유권자가 다른 사람에게 집을 처분하지 못하도록 가처분신청을 해놓게 된다.
가처분에는 점유이전금지 가처분과 처분(양도)금지 가처분이 있다. 만약 가처분신청을 한 사람이 승소할 경우에는, 가처분신청 이후에 입주한 세입자는 불법 점유자가 되므로 집을 비워주어야 함은 물론 전세보증금도 돌려받지 못한다. 또 ‘처분금지 가처분’이 신청된 주택을 사는 경우에도 가처분신청권자가 승소하면 매매계약 자체가 효력을 상실하게 된다.
예고등기가 된 집은 소유권을 알 수 없는 주택이다
예고등기가 된 집을 매매·전세계약했을 경우 무효 또는 취소 소송을 제기한 사람이 승소하면 법적 효력이 없다. 또 가등기는 저당권 등이 설정된 주택이 경매처분될 때 서울 및 광역시가 3000만원 이하, 그밖의 도시가 2000만원 이하 소액보증금에 대해서는 우선순위에 상관없이 최우선변제가 되지만, 가처분이나 예고등기는 소액보증금에 대한 최우선변제가 되지 않는다는 점에 유의해야 한다.
압류·가압류등기가 된 집은 경매가 진행중인 주택이다
압류등기는 확정판결이 난 주택을 경매처분하기 위해 보전하는 수단으로 압류등기를 해놓은 것이고, 가압류등기는 금전채권이나 금전채권으로 바꿀 수 있는 청구권을 위해 소송을 제기해서 채무자의 주택을 경매에 붙이고자 할 때 소송기간 동안 채무자가 주택을 도피 또는 은닉하지 못하도록 하기 위한 등기이다.
압류·가압류된 주택에 입주한 세입자는 주택이 경매처분되어 다른 사람에게 넘어가게 되면 바로 집을 비워주어야 하고, 임차 보증금은 선순위 채권자 다음에 배당순서에 따라 보상받을 수 있다. 단, 최우선변제 대상 소액보증금만 일정액을 최우선변제를 받을 수 있다.
저당권과 근저당권이 설정되면 임차보증금 전액을 변제받기 어렵다
저당권은 돈을 빌려준 사람한테 돈을 빌린 사람이 약속한 기한 내 돈을 갚지 않을 경우, 채권을 대신해 부동산으로 우선 변제받을 목적으로 채권자와 채무자, 채권변제시기, 이자, 그밖의 조건 등을 등기하는 것이다. 채권변제시기가 지나면 돈을 빌려준 사람은 경매처분을 신청해 채권변제를 받을 수 있다. 근저당권은 금융기관에 원금과 이자, 손해배상(지연손해금), 위약금 등을 합산해 채권 최고금액을 설정하고, 그 한도내에서 부동산을 담보로 돈을 수시로 빌려쓸 수 있다. 저당권과 근저당권이 설정된 주택은 채권변제시기에 돈을 갚지 못할 때는 채권자가 경매처분을 신청할 수 있고, 경매에 의해 다른 사람에게 소유권이 넘어가면 세입자는 경락자에게 권리를 주장할 수 없고, 집을 비워주어야 한다. 또 보증금도 저당권과 근저당권자가 채권변제를 받고 남은 금액의 범위내에서 변제받을 수 있다.
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