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주택임대차 상식 13가지
1. 미등기주택도 확정일자 효력 있다
아직 준공검사가 떨어지지 않아 등기가 안 된 주택이 경매처분되었을 때 준공검사 전 등기가 나지 않은 주택에 입주한 세입자도 임차계약서에 확정일자 날인을 받아두면 보증금 변제 청구권이 있다.
2. 재계약할 때 확정일자 안 받으면 효력 없다
2년의 임차계약기간이 만료되어 임대차기간이 연장된 경우 인상된 임차보증금에 대해 계약서를 다시 작성하고, 확정일자를 다시 받아두어야 한다.
만약 주택이 경매처분되었다면 첫번째 임차계약서에 기재된 보증금은 변제가 되지만 2년 계약이 끝난 후 인상된 보증금에 새로 계약서를 작성, 확정일자를 받아두지 않았다면 인상된 보증금은 첫 번째 임차계약 이후 설정된 저당권의 채권변제 순위가 먼저이므로 보증금 전액을 변제받지 못할 가능성이 크다.
3. 전입신고가 안 되면 확정일자도 효력 없다
확정일자는 전입신고를 전제로 한다. 따라서 임차계약서에다 확정일자 날인을 받았더라도 전입신고가 되어 있지 않으면 경매처분시 대항력이 미비하므로 우선변제권을 행사할 수 없다.
그러나 세대주가 주민등록을 새로 임차한 주택으로 옮기지 못했더라도 가족만이라도 주민등록상 전입신고를 한 경우에는 전입신고로서 대항력을 갖춘 것으로 인정한다.
4. 집주인이 바뀌어도 세입자는 계속 살 수 있다
주택 임대차계약기간내 임차한 주택이 상속되거나 다른 사람에게 팔린 경우에도 종전의 임대차기간이 만료될 때까지 살 수 있고, 기간이 만료되면 새로운 주인에게 전세보증금 반환을 청구할 수 있다.
그러나 세입자가 임차계약을 체결했어도 해당 주택에 입주와 주민등록상 전입신고가 늦어 새로운 소유자의 소유권 이전등기보다 늦은 경우에는 대항할 수 없다.
5. 점포에 딸린 방은 주택임대차보호법의 보호를 받지 못한다
점포에 편의상 방을 만들어 거주를 해왔더라도 점포 면적이 주거로 사용하고 있는 면적보다 큰 경우는 주택임대차보호법의 보호를 받는 주택이라고 볼 수 없다. 따라서 점포가 다른 사람에게 양도된 경우 점포와 방을 비워주어야 하고, 전 주인에게 보증금 반환을 요구해야 한다.
6. 세입자는 계약기간 만료 전에 이사할 때 중개수수료를 부담한다
계약기간 전이라도 사정이 생기면 집주인에게 한 달 전에 통고해 보증금을 반환받을 수 있다. 그러나 새로운 임차인을 구하는 데 드는 중개수수료 등의 비용은 세입자가 부담하는 것이 관례이다.
7. 중도금을 치른 뒤 잔금을 제때 지불하지 못하면 계약금도 못 찾는다
계약금과 중도금을 치른 후 정해진 기간에 부득이한 사정으로 잔금을 치르지 못할 때는 일반적으로 잔금지급이 늦어지는 데 따른 이자를 임대인에게 지불해야 한다.
그러나 법적으로는 임차인이 잔금을 제때에 지불하지 않으면 임대인이 일정기간 최고를 통해 기간의 말미를 준 후 계약을 취소할 수 있다. 계약이 취소되면 임차인은 계약금을 뺀 중도금만 돌려받게 된다.
주택임대차 보호를 받는 건물
등기된 건물 |
단독주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택, 다가구주택,
맨션, 빌라 |
미등기 건물 |
소유권 보존 등기를 하지 않은 건물 |
준공필을 받지
못한 건물 |
건축공사를 마치고 준공검사를 통과하면 받는 증서인
준고필즐을
받지 못한 건물 |
무허가건물 |
허가를 받지 않고 지은 가건물 |
가건물 |
쉽게 철거할 수 없도록 견고하게 지은 가건울 |
용도 변경 건물 |
①건축물관리대장이나 등기부상의 용도가 공장 혹은
창고라 하
더라도 임대인이 건물의 구조·용도를 변경하여 주거용으로
개조, 이용하는 건물
②비주거용 건물을 임대해 있다가 임대인의 승낙을
얻어 주거용
으로 개조, 이용하는 경우 |
8. 24시간 이내 해약해도 특별한 약속이 없었다면 해약금을 줘야 한다
24시간 이내에 해약할 수 있다는 것은 소비자보호약관에 따른 것으로 생활 소비품 구입시에만 해당된다. 부동산계약의 해약을 원할 때는 계약이행에 착수(중도금을 지급하기 전이나 임대인이 세를 놓기 위해 집을 비우는 등)하기 전에만 가능하다.
따라서 특약사항에 24시간 이내에 계약을 해지하면 해약금이 없다는 조항을 달지 않으면 계약금은 찾을 수 없다. 또 중도금을 지급하지 않은 상태라도 계약금으로 전세금 절반 정도의 액수를 지불한 경우는 중도금의 일부를 지불한 것으로 보아 마음대로 해약할 수 없다.
주택임대차 보호를 받지 못하는
경우
무료사용 |
대가(보증금이나 월세등)를 지불하지 않은 임대차 |
일시 사용을
위한 임대차 |
여관, 호텔, 민박, 가건물 등(당사자간의 계약 자유의
원칙을
존중) |
용도 변경 건물 |
공장이나 창고 등의 비주거용 건물을 임차해 있다가
임대인의
승낙을 얻지 않고 주거용으로 개조, 이용하는 건물 |
9. 임대차기간중 임대료는 연 5% 이내에서 인상할 수 있다
집주인이 과다하게 보증금 인상을 요구하는 경우 2년 계약기간이 만료된 상황이라면 집주인의 요구를 들어주든지, 전세를 빼든지 해야 한다.
그러나 1년 정도 지난 시점에서 집주인이 과다하게 보증금 인상을 요구하면 주택임대차보호법에 따라 2년 동안 집을 비워줄 의무가 없으며, 보증금도 5%만 올려주면 된다. 집주인이 이의 수령을 거부할 경우에는 법원에 공탁하는 방법도 있다.
10. 세입자를 집주인으로 알고 계약하면 실제 집주인에게 대항력 없다
임차계약을 체결하기 전에 등기부등본상의 집주인과 임차계약을 하려는 당사자가 동일인인지 먼저 확인해야 할 필요가 있다.
만약 확인하지 않고 전에 살던 세입자와 임대계약을 맺은 경우에는 집주인의 동의없이 전 임차인으로부터 임차권을 양도받은 것이므로 대항력이 없다. 따라서 집주인의 퇴거요구에 응해야 하며, 전세보증금도 종전 임차인에게 청구해야 한다.
11. 보증금 못 받고 다른 집으로 이사갈 때는 임차권 등기명령제도 활용하라
계약기간 만료 후 보증금을 돌려받지 못하거나 보증금을 회수하지 못하고 이사할 경우 관할 법원에 임차권 등기를 하면 남은 금액이나 보증금 전체에 대해 등기부등본에 임차권 등기를 할 수 있어 채권 변제순위를 보전할 수 있다.
12. 임차인이 임의·강제경매 신청시 전셋집을 비우지 않고도 신청이 가능하다
종전에는 임차인이 보증금 반환을 위해 경매신청을 하려면 집을 비우지 않은 상태여야 했으나 1999년부터는 살면서 보증금을 돌려받을 때까지 집을 비우지 않아도 된다.
13. 묵시적 계약갱신 때 세입자가 3개월 전에 해약의사를 통보해야 한다
묵시적으로 계약갱신이 이루어진 경우 종전에는 세입자의 계약해지 통보 후 1개월이 지나면 계약해지 효력이 발생했지만, 1999년부터는 3개월이 지나야 계약해지 효력이 발생하므로 3개월 후에 집주인에게 보증금을 돌려받을 수 있다.
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