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집주인이 보증금을 돌려주지 않을 때
주택임대차보호법 제4조에는 임대차기간에 대해 ‘기간을 정함이 없거나 기간을 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다.’고 규정하고 있다. 또 집주인이 임대차기간 종료일로부터 6개월에서 1개월 전에 보증금 인상 등 계약조건의 변경이나 계약해지 등을 통보하지 않았다면, 종전 임대차 계약조건과 같은 조건으로 다시 임대차한 것으로 간주한다.
따라서 임대차계약시 임대차기간을 1년으로 한 경우, 임대기간 만료일이 된 후 집주인이 집을 비우라고 통고했을 때는 집을 비우지 않아도 법적으로 문제가 없다. 종전의 임차계약기간만큼 더 살아도 된다는 뜻이다.
반대로 세입자가 2년 임대기간을 채우지 못하고 이사를 가는 경우에는 집주인에게 한 달 전에 통고해야 한다. 그러나 원칙적으로 집주인은 임대차기간이 끝나지 않았더라도 세입자에게 보증금을 돌려주어야 할 의무가 있지만, 임차인이 교체가 안 되어 보증금을 원하는 시기에 돌려받지 못하게 될 경우 집주인에게 보증금 반환을 강제적으로 요구할 수 없다는 한계가 있다. 단, 관례적으로 계약기간 만료 전에 세입자의 사정으로 전세계약을 해지할 때는 새로운 세입자를 구하는 데 드는 중개 수수료를 부담해야 한다.
예외적으로 계약기간 종료 전에 집주인이 계약을 해지할 수 있는 경우가 있다. 세입자가 보증금 이외의 월세를 두 달 이상 연체하거나 그밖에 주택을 훼손·파괴하는 것과 같이 임차주택 유지 의무를 위반할 때는 임대인이 계약 만료일 6개월에서 1개월 전까지 계약해지 통보를 하지 않았어도 계약이 해지된 것으로 본다.
1단계：집주인에게 내용증명 우편으로 1차 경고한다
계약기간이 만료되거나 임대차기간중에 사정이 생겨 1개월 통고를 하고 이사를 가게 되는 경우 집주인이 보증금을 제때 돌려주지 않는 사례가 많다.
사정에 따라 한두 달 정도 기다려줄 수 있지만, 계속 보증금 반환이 늦어질 경우 집주인에게 보증금 반환 독촉을 위한 내용증명 우편을 띄워 증거를 남기는 것이 유리하다. 이는 보증금 반환 청구소송에서 집주인과 임차인이 협의를 하려고 했다는 것을 입증할 수 있으므로 소송에서 유리한 증거가 된다.
내용증명 우편의 내용은 ‘계약이 끝나면 방을 비우겠으니 보증금을 돌려달라는 의사를 ×월×일에 밝혔습니다. 그런데 집주인인 귀하께서는 계약기간이 만료된 현재 쭛월 쭛일에도 보증금을 돌려주지 않아 보증금 반환을 최고합니다. △월 △일까지는 돌려주시기 바랍니다.’ 하는 정도로 의사를 밝혀두면 된다.
2단계：관할 법원에 민사소송을 제기한다
만약 집주인이 내용증명 우편을 받고도 이에 응하지 않을 때는 소송을 제기하는 방법밖에 없다. 소송 제기는 간단하다. 원고인 임차인이 청구 원인 등을 밝힌 소장에 임대차계약서 등 증거서류를 첨부해 임대인의 주소지 관할 법원에 접수시키면 된다. 소장이 접수되면 관할 법원에서 피고인 임대인에게 1주일 이내에 소장 부분과 답변서 제출 안내문을 발송한다.
그 다음 재판 기일이 통고되는데, 소장 접수 후 한 달 정도가 소요된다. 재판 기일 통지는 재판 당일로부터 2주 이전에 당사자에게 송달된다. 첫 재판날에는 원고와 피고가 모두 참석하는데, 재판 당일 출석이 어려우면 법원에 답변서 및 변론기일 연기신청서를 제출하면 된다.
최초재판 후 법원은 사실심리와 증거조사 등을 마무리해 판결 선고기일을 지정하고, 판결을 내린다. 판결선고 기일에는 원고와 피고가 모두 출석할 필요가 없지만 판결확정을 위해 당사자들이 새로운 증거제시나 주장할 것이 남아 있으면 변론재개를 신청할 수 있다.
변론신청이 받아들여지면 다시 심리하여 판결을 하게 된다. 판결 후 판결문은 소송 당사자인 임대인과 임차인에게 송달된다. 판결에 승복하지 못할 경우는 송달 후 2주 이내에 원심 법원에 항소를 신청할 수 있다. 보통 소장 접수에서 판결까지는 적어도 한 달 이상 걸리고, 소송 진행과정에 따라 다소 길어지기도 한다.
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3단계：판결 후에도 승복하지 않을 때는 경매처분할 수 있다
판결문이 송달된 후 임대인이 승복하지 않고 보증금을 되돌려주지 않을 때는 송달증명원, 확정증명원, 집행문을 법원에서 교부받아 경매를 신청해 보증금을 되찾을 수 있다.
소송비용은 본인이 직접 소송을 신청할 경우 소송가액의 1,000분의 5에 해당하는 인지세와 2만~3만원 정도의 송달료만 부담하면 된다. 변호사에게 맡길 경우는 수임료는 추가부담이다. 그러나 변호사 수임료를 지불할 형편이 못 되거나 법률에 대한 지식이 전혀 없어 엄두가 나지 않을 때는 대한법률구조공단을 찾아 법률상담을 받는 방법도 있다.
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