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전세권
계약을 통해 전세금을 맡기고 다른사람의 토지나 건물을 점유하여 그 용도에 맞게 사용할 수 있는 권리를 전세권이라 한다.
전세권은 용익물권으로서 소멸하면 전세금을 우선변제를 받을 수 있는 효력을 인정받을 수 있다. 집주인이 보증금을 내주지 않으면 처분해서 받아나갈 수 있는 권리이다.
이것은 처분할 수 있다는 측면에서 보면 용익권이면서도 담보물권의 성격을 갖는다. 엄밀하게 말하자면 담보물권은 아니지만 전세금 반환 청구권을 확보할 수 있기 때문에 담보형 용익물권이라고 할 수 있다.
전세권의 목적물은 토지나 건물이 모두 그 대상이 됨으로써 토지에만 설정할 수 있는 지상권과는 구분된다.
전세권의 효력
전세권은 등기를 하는 것이다. 그래서 용익물권이면서도 담보물권의 성질을 가지고 있어 막강한 효력을 행사할 수 있다.
전세권을 사용하여 수익을 얻을 수도 있고, 돈을 받고 팔 수도 있다.
또한 상속을 받아 그대로 행사할 수도 있고 담보로 제공하여 돈을 빌려 쓸 수도 있다. 다른사람에게 전세를 놓을 수도 있다.
전세권은 꽤 강력한 효력을 지니고 있다.
물론, 전세계약시 전세권을 팔거나 전전세를 놓을 수 없다는 특약을 하는 경우도 있을 수 있다.
배당에서 전세권의 순위
1. 저당권이 선순위로 그 뒤에 전세권이 있을 경우 경매 신청과 상관 없이 모두 말소된다.
2. 전세권이 선순위이고 그 뒤가 저당권일 경우 경매 신청인에게 저당 설정일 또는 후순위 저당권은 말소되지만 선순위 전세권은 인수된다.
단, 등기부상의 선순위 전세권과의 만료기한이 경매 신청일 현재 6개월 미만일 경우는 전세권이 선순위이더라도 말소된다. 기한을 정하지 않은 전세권도 말소된다.
3. 전세권이 선순위고 그 뒤가 저당권일 경우, 경매 신청인이 전세권자 일 경우는 전세권과 저당권이 모두 소멸된다.
전세권 설정 하기
1. 전세금·전전세금
전세금과 전전세금은 전세권, 전전세권을 구성하는 요소이기 때문에 전세권이나 전전세등기 신청서에 반드시 기재하여야 한다.
2. 전세권·전전세권의 설정 범위
전세권과 전전세권이 설정되는 부동산의 범위를 정확하게 기재하여야 한다.
3. 기타 기재사항
등기원인 중 존속기한, 위약금이나 배상금 또는 전세권의 양도 금지, 담보 제공 금지, 전전세 금지, 임대차 금지 등 특정한 사항이 있을 때에는 이것을 기재해야 한다.
4. 첨부 서면
전세권 설정등기 신청서에는 아래의 사항을 첨부해야 한다.
1) 원인 서면인 전세권 설정계약서
2) 등기 의무자의 권리에 관한 등기필증
3) 등기 의무자의 인감증명
4) 등록세 영수필 확인서 및 영수필 통지서
5) 전세권자의 주민등록번호나 부동산 등기용 등록번호를 증명하는 서면
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