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부동산의 증권화
그동안 부동산은 투자금액 단위가 크고, 위험부담이 높기 때문에 자금력이 빈약하고, 부동산투자 노하우가 없는 일반인들에게는 그림의 떡인 경우가 많았다. 그러나 이제는 투자전문기관에서 대형 부동산을 대상으로 소액투자자를 모집하고, 부동산개발회사 및 전문경영인이 개발, 운영한 후 개발이익과 운영수익을 투자 지분별로 배당하는 방식의 부동산투자가 등장한다. 투자지분도 주식이나 증권으로 발행하므로 중도 매각이나 유통이 가능해 ‘부동산투자는 유동성이 없다’는 종래의 사고방식도 달라지게 될 것이다.
이를 ‘부동산의 증권화’라고 하는데, ‘뮤추얼펀드형 부동산’이 대표적이다. 이 펀드형 부동산 투자상품은 주식시장의 뮤추얼펀드와 마찬가지로 증권을 발행해 투자자를 모으게 되며, 이를 위해 설립된 부동산신탁(REIT’s(리츠) : Real Estate Investment Trust’s)이 펀드(fund)를 조성하고, 실질적인 부동산 투자는 전문적인 부동산운영회사에 맡기게 된다. 이 회사는 위탁받은 자금을 바탕으로 부동산을 사들인 뒤 처분해 시세차익을 얻거나 임대하고, 땅을 사서 직접 개발할 수도 있다.
토지를 대상으로 수익형 채권을 발행하기도 한다. 100만원, 1000만원, 1억원 등 소액투자도 가능한 지가연동형 채권은 일반 회사채처럼 금융시장에서 사고 팔 수 있으며, 중간에 중도상환권(Put Option)을 행사할 수 있어 투자금 회수도 가능하다. 또 부동산을 직접 보유하는 것이 아니므로 취득세와 등록세도 없고, 토지 보유·매각에 따른 종합토지세와 양도소득세도 감면돼 세금부담도 적다는 것이 장점이다.
채권형 투자로는 자산담보부 증권(ABS)도 빼놓을 수 없다. 자산담보부 증권은 금융기관이나 일반 기업이 보유한 부실채권을 인수하여 이를 담보로 증권·채권을 발행하는 것으로, 발행대상은 주로 일반 무형의 채권이 주종이나 일부 부동산도 포함된다. 최근에는 외국회사들이나 기업구조조정 전문회사에서 부실채권으로 한국자산관리공사 등에서 공매처분이 의뢰된 부동산만 인수하여 ABS를 발행하거나 부동산개발회사를 통해 개·보수를 한 후 부가가치를 높여 상품화하려는 준비도 진행되고 있다.
투자포인트
앞으로는 부동산투자의 포트폴리오를 구성할 때도 주식형 부동산 투자와 실물 보유형 부동산 투자의 비율을 잘 따져서 운용해야 한다. 직접 투자는 임대주택이나 전원주택 등 주거용 투자가 유리하고, 증권화된 부동산 투자는 대규모 부동산개발지역이나 상업용 건물 등에 투자할 때 유리함.
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