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주주형 건설임대주택사업

법인을 설립해 주주형 임대주택사업을 하게 되면 자금조달에도 유리한 점이 많다. 부지매입 자금만 조달하면 초기 공사비가 거의 들지 않는다. 법인이 임대주택사업을 하게 되면 건설임대사업으로 간주하기 때문에 임대가구당 연 5.5%의 싼 이자로 3000만~5000만원까지 국민주택기금을 융자받을 수 있다.

개인적으로 아파트를 분양받아 임대할 때는 잔금 지불시 국민주택기금 융자로 대체할 수 있지만(전용면적 18평 이하 국민주택만 해당), 건설 임대주택사업자는 착공시와 공사기간중에 융자금의 50% 이상 지원되므로 초기 공사비 부담없이 사업을 시작할 수 있다. 또 나머지 건축대금은 준공 후 임대 보증금이 회수되는 대로 충당할 수 있다.

향후 정부의 주택정책도 분양 중심의 주택공급보다는 임대주택 공급을 활성화한다는 방침이다. 개인 임대주택사업자가 전용면적 18평 이하 신규 분양 주택(아파트·연립주택·다세대주택 등 가구당 개별등기가 가능한 공동주택)을 2채 이상 매입해 임대주택사업을 할 경우 취득세와 등록세 전액 면제, 5년 임대 후 팔 때는 양도소득세 면제(전용면적 25.7평 이하까지 해당), 보유시 재산세와 종합토지세 감면 등의 혜택을 받을 수 있다.

그러나 사실상 신규 분양 아파트나 미분양 아파트를 분양받아 임대주택사업을 할 경우 분양부터 입주까지 2~3년 정도가 걸리므로 너무 길다. 또 최근에는 한 단지에서 새 아파트 입주시 임대 물량이 한꺼번에 쏟아져 분양가에 비해 임대료가 낮기 때문에 수익률도 낮다.

반면 주주형 임대주택은 대부분 연립주택이나 다세대 주택으로 공사기간이 길어야 5~6개월 정도로 투자자금을 빨리 회수할 수 있고, 해당 지역 임대주택 수요자들의 취향에 맞추어 평수와 내부시설을 조정할 수 있기 때문에 불황 속에서도 수지를 맞춰갈 수 있다는 장점이 있다. 더욱이 연 5.5%의 장기저리로 융자를 받을 수 있고, 공동개발로 임대주택 건설원가를 낮출 수 있어 공실률만 높지 않다면 적정수익이 보장된다.

임차인 관리나 공실률 관리도 법인을 설립하여 임대관리 전문 회사에 맡길 수 있으므로 일반 임대주택보다 임차인들의 선호도가 높다. 또 보증금도 기금을 조성하여 공동관리를 하고, 임대주택에 대한 청소나 하자보수 등의 정기적인 서비스제도를 마련한다면 경쟁력 있는 임대주택사업을 할 수 있다. 개인으로서는 엄두를 내기 힘든 일이지만, 법인을 설립하여 전문적으로 임대주택사업을 한다면 가능한 일이다.

또 주택저당채권제도가 도입되어 선진국처럼 집값의 70`~80%를 융자를 받아 살 수 있게 되면 집값이 안정되고, 무리하게 내 집 마련을 하려는 사람들보다는 월세형 임대주택을 선호하는 사람들이 많아질 것이라는 전망에 비추어 본다면 앞으로 주택 매매를 통한 시세차익보다는 안정적인 임대수입을 확보할 수 있는 주택임대사업 전망은 밝은 편이다.

임대주택사업은 특별한 경영노하우나 기술이 필요하지 않기 때문에 몇 사람이 공동투자해 안전하게 해볼 만한 사업이다. 물론 사업 시작 전에 부지선정 및 사업성 분석 등에서는 전문가의 도움을 받아야 하지만, 임대를 한 후 임대관리는 본인이 직접 해볼 수 있다. 청소나 하자보수 등은 전문업체와 연계하여 해결하고, 복잡한 세금문제는 회계사나 세무사의 도움을 받아 절세전략을 미리 세울 수도 있다. 또 부지매입 및 건축 등 복잡한 사업추진은 물론 임대주택의 운영·관리를 부동산개발회사나 관리회사에 위탁할 수도 있다.

주의할 점은 건설임대사업자로 장기저리 국민주택기금 융자를 받으려면 기본적인 조건을 갖춰야 한다. 임대주택 건립 가구수가 사업계획승인 대상인 20가구 이상이어야 하고, 임대주택 수요가 많아 분양 전망이 좋은 지역을 선택해야 하며, 최소한 법인 설립시 부지 매입자금 등이 준비되어 있어 재무상태가 건실하다는 것을 증명할 수 있어야 한다.

또 사전에 해당지역의 임대주택 수요자들의 연령과 특성, 주요 임대 평수, 임대료 등을 미리 조사하여 꼼꼼하게 사업성 분석을 해두어야 한다. 전문업체와 사업계획서를 미리 작성하고, 임대주택사업부지를 선정한 후 사업을 시작하기 전에 해당 부지 소재지 주택은행 대출담당을 만나 국민주택기금 융자 여부를 확인하는 절차도 필요하다. 법인을 설립해 건설 임대주택사업을 하더라도 임대수요가 많아 분양 전망이 좋고, 사업계획서가 견실해야 확실히 융자를 받을 수 있기 때문이다.

임대주택에 대한 국민주택기금 융자 기준

자금종류	주택규모	가구당 융자한도액	연이율	융자기간	비 고
공공임대	전용60㎡	2000만원 (18평)이하	4.0%	10년 이내 의 임대기 간 동안 거치 후 20년 상환	·지자체, 주택공사가 개발하는 주택으로 임대기간이 5년 또는 50년 ·민간사업자가 임대 기간 5년 이상으로 건설하는 임대주택
국민임대	전용60㎡ (18평)이하	2160만원	3.0%	10년 거치 20년 상환	주택공사가 재정지원으로 건설하는 주택으로 임대기간이 10년 또는 20년
사원임대	전용60㎡ (18평)이하	2000만원	3.0%	5년 거치 20년 상환	시장, 군수의 허가를 받아 분양전환시 잔여기간에 한하여 근로복지주택자금으로 전환
중형임대 (건설임대)	60㎡초과 ~ 70㎡이하	3000만원	5.5% (분양 전환시 10%)	8년 이내 의 임대기 간 동안 거치후 10년 상환	융자지원 대상지역은 서울 및 수도권과 시급 도시계획구역내에 한함
	70㎡초과 ~ 80㎡이하	4000만원
	80㎡초과 ~ 85㎡이하	5000만원

* 1999년 말 기준이므로 연이율이 달라질 수 있음

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